Actualiteiten omtrent wet- en regelgeving op de woningmarkt Q3 2021

Een update over de aankomende wet- en regelgeving omtrent de woningmarkt.

Verlaging verhuurderheffing
Vorige week heeft de Tweede Kamer de motie van het lid Hermans van 23 september 2021 aangenomen waarin de regering is verzocht om de rijksbegroting dan wel het Belastingplan 2022 aan te passen voor onder andere de verhuurderheffing. Dit komt neer op een verlaging van de verhuurderheffing van € 500 miljoen in combinatie met prestatieafspraken betreffende woningbouw en verduurzaming, dat nader uitgewerkt dient te worden. In een eerder stadium gaf onder andere Aedes al aan dat zij bereid zijn om afdwingbare afspraken te maken over de opgave van woningcorporaties in ruil voor een (gedeeltelijke) afschaffing van de verhuurderheffing. De dekking voor de verlaging van de verhuurderheffing wordt onder andere mogelijk door intrekking van de Baangerelateerde Investeringskorting (BIK) en de beperking van de aftrekbaarheid van rente (earningsstripping).

Vrijstelling overdrachtsbelasting VoV woningen
Voor de terugkoop van VoV woningen (Verkoop onder Voorwaarden, zoals Koopgarant en Slimmer kopen) is een nieuwe vrijstelling geïntroduceerd. Om voor deze vrijstelling in aanmerking te komen, gelden de volgende (cumulatieve) voorwaarden:

De woning wordt teruggekocht van een natuurlijk persoon;
De terugkoop vloeit voort uit een verkoopregulerend beding;
Uit het verkoopregulerend beding blijkt een zelfbewoningsplicht voor de verkopende natuurlijk persoon;
De waarde in het economische verkeer van de woning ten tijde van de eerdere verkrijging is niet  hoger dan de woningwaardegrens die geldt voor de startersvrijstelling ten tijde van de terugkoop (2021: € 400.000);
In het verkoopregulerend beding was destijds een korting voor de koper opgenomen van 10 tot 50%; en
De natuurlijk persoon is op grond van het verkoopregulerend beding verplicht om de verleende korting bij de latere verkoop geheel of gedeeltelijk terug te betalen of is verplicht om de waardeontwikkeling te delen.

Verwacht wordt dat deze vrijstelling met terugwerkende kracht vanaf 1 april 2021 in werking zal treden. De reeds betaalde overdrachtsbelasting over teruggekochte woningen zou vanaf deze datum teruggevraagd kunnen worden.

Woningbouw en verduurzaming
Tot 2030 zijn 900.000 extra woningen nodig. Het kabinet investeert daarom de komende tien jaar € 100 miljoen per jaar (€ 1 miljard totaal) in woningbouw. Hiermee kunnen de komende jaren snel extra woningen worden gebouwd. Dit is hard nodig omdat steeds meer mensen moeite hebben met het vinden van betaalbare woonruimte. De afgelopen kabinetsperiode zijn er ruim 300.000 woningen bijgekomen.

Voor de komende jaren maakt het kabinet in totaal bijna € 2,3 miljard vrij voor woningbouw en de verduurzaming van gebouwen. Voor verhuurders zijn er subsidies voor het verduurzamen van sociale huurwoningen en corporaties krijgen een tegemoetkoming voor de huurbevriezing, zodat zij kunnen blijven investeren in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming.

In het Klimaatakkoord staat dat woningen en gebouwen in 2050 aardgasvrij zijn, zodat de uitstoot van het broeikasgas CO2 zoveel mogelijk vermindert. Voor een snelle verduurzaming van woningen en gebouwen trekt het kabinet € 1,5 miljard uit. Daarvan gaat ruim € 500 miljoen naar een nationaal isolatieprogramma en bijna € 300 miljoen als tegemoetkoming bij de aanschaf van hybride warmtepompen als opstap naar aardgasvrij. Ook komt er ruim 500 miljoen beschikbaar voor het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed zoals scholen, politiegebouwen en ziekenhuizen.

Regulering middenhuursegment
Aangezien mensen met een middeninkomen steeds meer problemen hebben met het vinden van een passende woning, heeft minister drs. K.H. Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties onderzoek laten doen wat de consequenties zijn van de verschillende reguleringsmogelijkheden voor de vrije sector. De onderzoeken richten zich in het bijzonder op het reguleren van het middenhuursegment, omdat deze woningen gemiddeld gezien betaalbaar zijn voor mensen met een middeninkomen. Door de Stec Groep en Brink is gekeken naar de regulering op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) en de WOZ-waarde.

Er is gekeken naar regulering op basis van het WWS en de WOZ-waarde. Regulering op basis van de WOZ-waarde wordt bepaald door de marktwaarde van de woning. Een landelijke cap zou, gelet op de huidige hoge WOZ-waardes in de kraptegebieden, ervoor zorgen dat een groot deel van de woningen daar buiten het middenhuursegment blijft vallen. Bij regulering op basis van het WWS wordt beoogd de huurprijs te koppelen aan de kwaliteit van de woning. Er moet dan wel gekeken worden of de huidige systematiek van het WWS een-op-een toepasbaar is in het vrije huursegment.

De onderzoeken geven verdiepend inzicht in het complexe dilemma tussen enerzijds het waarborgen van de betaalbaarheid van huurwoningen en anderzijds de beschikbaarheid daarvan. Strengere regulering leidt tot een verbetering van de betaalbaarheid op korte termijn, maar vermindert de investeringsbereidheid van beleggers en daarmee de beschikbaarheid van woningen op de (middel)lange termijn. De wijze waarop deze afruil zich daadwerkelijk zal manifesteren is afhankelijk van de precieze wijze van regulering. Hierbij is ook samenhangend flankerend beleid bepalend en in hoeverre eventuele financiële gevolgen reeds worden ondervangen door bijvoorbeeld lokale vereffening (zoals een alternatief bouwprogramma) of inzet van bestaande financiële middelen (zoals de Woningbouwimpuls).

Om erachter te komen hoe de uitvoering van een regulerende maatregel eruit kan komen te zien, gaat de minister als vervolgstap botsproeven doen. Hierbij test de minister in de praktijk en met partijen de vormgeving van een maatregel op een grote (G5) stad, op een middelgrote (G40) stad en op een kleinere gemeente (op het platteland).

Hiermee wordt bijvoorbeeld getest of een dergelijke maatregel landelijk of lokaal ingevoerd moet worden en wat de effecten daarvan zijn. Daarnaast wordt onderzocht welk flankerend beleid kan of moet worden vormgegeven. De minister wil uitwerken wat het samenspel is met de huidige en aangekondigde maatregelen, zoals de jaarlijkse maximering van de huurprijsstijging en de cap op de WOZ-waarde in het WWS. De aanpak voor deze botsproeven wordt uitgewerkt met partijen in het veld.

Het is daarna aan een volgend kabinet om te kiezen of een dergelijke maatregel moet worden ingevoerd of dat andere maatregelen passender zijn om de positie van middeninkomens te verbeteren.