Op 1 april jl. zijn de verkoopregels aangepast op het gebied van verkoop door corporaties.

ABC Capital heeft als een van de marktleiders op het gebied van dispositieprocessen van corporatiebezit veel te maken met deze regelgeving en adviseert ook regelmatig over deze regelgeving.
Onderstaand een samenvatting van ABC Capital over de belangrijke wijzigingen per 1 april.

Hoofdregel is dat de zienswijze van de gemeente is vereist bij verkoop van gereguleerde woningen; een uitzondering wordt gemaakt voor verkoop van potentieel te liberaliseren woningen in gebieden waarin ook goedkope woningen worden bijgebouwd en indien de verkochte woningen voor het middensegment beschikbaar blijven. Bij verkoop van geliberaliseerde woningen is de zienswijze niet langer verplicht.

Verkoop van gereguleerde woningen
De hoofdregel bij verkoop van gereguleerde woningen aan derde partijen is dat er een zienswijze van de gemeente is vereist Bij verkoop van geliberaliseerde woningen aan derde partijen is een zienswijze van de gemeente niet vereist. De zienswijze van de gemeente kan in deze categorie achterwege blijven als is voldaan aan het volgende:

– Het gaat om de verkoop van potentieel te liberaliseren woningen;
– Er zijn prestatieafspraken gemaakt over het gebied waarin de te verkopen woning zich bevindt. In deze prestatieafspraken moet zijn opgenomen dat er goedkope woningen worden bijgebouwd. Dit zijn woningen die zullen worden verhuurd met een huur van maximaal € 586,68;
– In de verkoopovereenkomst is bepaald dat de betrokken woongelegenheden ten minste zeven jaar na de eigendomsoverdracht worden verhuurd met een huurprijs van ten hoogste € 850 per maand.

Er mogen in het tijdvak waarover prestatieafspraken zijn gemaakt evenveel zienswijzen achterwege blijven als het aantal in dat tijdvak te bouwen goedkope woningen (woningen met een huur van maximaal € 586,68) op grond van de prestatieafspraken. Voor elke woning die meer wordt verkocht, moet wel een zienswijze van de gemeente worden meegeleverd. Zo worden toegelaten instellingen gestimuleerd om goedkope woningen te bouwen, waarna ze de relatief duurdere woningen gemakkelijker kunnen verkopen. Tegelijk blijven de verkochte woningen beschikbaar voor huishoudens met een middeninkomen.

Wel geldt tegelijkertijd de eis dat de verkoop van gereguleerde woongelegenheden tegen de marktwaarde van de woongelegenheden moet plaatsvinden en dat voor alle blijvend gereguleerde huurwoningen een exploitatieverplichting van 7 jaar gaat gelden. Doordat geen kortingen verstrekt kunnen worden op de aankoopprijs, vervalt ook de grondslag voor de winstdeling. Bij een eventuele doorverkoop binnen 7 jaar dient de voornoemde verhuurverplichting ook te gelden voor een opvolgende verkrijger.

Bij verkoop van te liberaliseren woongelegenheden is de aanbiedingsvolgorde komen te vervallen; deze woningen hoeven niet langer ten minste vier weken met voorrang aangeboden te worden aan collega-corporaties.

Het regime voor gemengd gereguleerde complexen wordt overigens niet aangepast.

Verkoop van geliberaliseerde woningen
Bij verkoop van geliberaliseerde woongelegenheden of een gemengd geliberaliseerd complex (dit zijn gebouwen waarvan minimaal 90% van de verhuureenheden geliberaliseerd is), hoeft het verzoek om goedkeuring van dat besluit niet vergezeld te gaan van een zienswijze van de gemeente. Deze woningen behoren niet tot de kernvoorraad van de toegelaten instelling. Met een eenvoudigere verkoopprocedure komen er sneller investeringsmiddelen beschikbaar voor de kerntaken.

Conclusie
De voorgestelde wijziging sluit aan bij de diverse maatregelen van de regering om de nieuwbouw van betaalbare woningen door toegelaten instellingen voor de inkomensdoelgroep te stimuleren, zoals het opnieuw invoeren van de passendheidstoets en de vermindering van de verhuurdersheffing voor het realiseren van goedkope huurwoningen. Derhalve wordt het wenselijk geacht dat toegelaten instellingen woningen met een hogere huur die kwalitatief minder passend zijn bij de doelgroep via een vereenvoudigde procedure kunnen verkopen. Hiermee komen investeringsmiddelen beschikbaar die kunnen worden benut ten behoeve van de doelgroep. Uitgangspunt van de Woningwet is dat de toegelaten instelling, de gemeente en de huurdersorganisatie gezamenlijk bepalen wat de inzet van de toegelaten instelling op lokaal niveau moet zijn. Zij doen dit via prestatieafspraken, waarbij onder andere afspraken worden gemaakt over de verkoop van woningen en de besteding van verkoopopbrengsten. Met deze aanpassing van het BTIV wordt zowel recht gedaan aan de mogelijkheid om woningen te verkopen, als de lokale verankering van het besluit tot verkoop. ABC Capital is een van de marktleiders in de begeleiding van onder andere woningcorporaties bij de verkoop van woningcomplexen of volumineuze woningportefeuilles. Drs. Vincent Walland MRICS RM RT: “Wij juichen deze wijziging van de verkoopregels van harte toe en verwachten dat ze beter zullen aansluiten bij de praktijk. Als gevolg van deze wijziging wordt het voor toegelaten instellingen eenvoudiger om te liberaliseren dan wel geliberaliseerde woningen aan derde partijen te verkopen, hetgeen ook de gewenste ‘doorstroming’ zou kunnen bevorderen”.

Meer informatie