In bijbehorende nota van toelichting (09-07-2018) is omschreven dat met de wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting de markttoets voor toegelaten instellingen vereenvoudigd wordt, zodat zij gemakkelijker middenhuurwoningen (huurprijs tussen vanaf de liberalisatiegrens van € 710,68 tot circa € 1.000 (regionaal verschillend)) kunnen bouwen als dat op lokaal niveau gewenst is. De vereenvoudiging betreft het vervallen van de toets bij werkzaamheden op grond die is uitgegeven in erfpacht, en bij transacties tussen toegelaten instellingen waarbij ten minste 75% van de verkoopportefeuille uit DAEB-werkzaamheden bestaat.

Ter bevordering van de realisatie van een groter aantal middenhuurwoningen en het verlichten van de administratieve lasten, vervalt met de voorgenomen wijziging de bestaande goedkeuringsprocedure voor niet-DAEB-werkzaamheden voor categorieën werkzaamheden waarvoor gebleken is dat de markt geen interesse heeft en waar de procedure derhalve geen toegevoegde waarde heeft. Het gaat om een uitzondering van de toets bij werkzaamheden op grond die is uitgegeven in erfpacht en bij transacties tussen toegelaten instellingen waarbij 75% van de verkoopportefeuille uit DAEB-werkzaamheden bestaat.

I. Werkzaamheden op grond die is uitgegeven in erfpacht
Het is toegelaten instellingen beperkt toegestaan om andere werkzaamheden op het terrein van wonen te verrichten, zolang ze ten dienste staan van de kerntaak. Deze activiteiten kunnen namelijk bijdragen aan gemengde buurten of wijken en een positief effect hebben op de leefbaarheid. Dit maakt het mogelijk dat toegelaten instellingen kunnen herstructureren of (midden)huurwoningen in de vrije sector kunnen verhuren. Herstructurering is het transformeren van onroerende zaken die vallen onder DAEB- naar onroerende zaken die vallen onder niet-DAEB, zoals een woning met een huurprijs voor het middensegment. Dit kan via sloop en nieuwbouw, als wel via ingrijpende verbouwing.

Uit de bevindingen van de Samenwerkingstafel middenhuur blijkt dat vooral herstructurering, waarbij sprake is van erfpacht, wordt ontmoedigd met de bestaande goedkeuringsprocedure. Voor herstructurering op grond die in bezit is van de toegelaten instelling bestaat reeds een uitzondering op de procedure, maar juist op de plekken met een grote druk op de woningmarkt en een relatief grote herstructureringsopgave (Amsterdam, Den Haag, Rotterdam) staan de woningen veelal op erfpachtgrond. Doordat de marktpartij ook het erfpachtcontract moet overnemen van de toegelaten instelling zijn de kosten voor ontwikkeling te hoog en is marktinteresse niet plausibel, hetgeen wordt geconstateerd door de Samenwerkingstafel middenhuur. Door het gemakkelijker te maken dat de toegelaten instelling hier kan investeren, ontstaat meer middenhuur in voornamelijk sociale wijken.

In lijn met de aanbeveling uit het eindrapport van de Samenwerkingstafel middenhuur, wordt daarom in dit besluit geregeld dat geen goedkeuring vereist is in het geval van herstructurering op grond die vóór 1 januari 2015 in hoofdzaak ofwel in eigendom is van een toegelaten instelling, ofwel in erfpacht is gegeven aan een toegelaten instelling. Op die manier kunnen gemeenten en toegelaten instellingen eenvoudiger en daarmee sneller overgaan tot herstructurering en het realiseren van meer middenhuurwoningen. Door deze formulering te gebruiken is ruimte geboden voor situaties waarbij de perceelsverhoudingen en afmetingen na sloop of verbouwing iets verschuiven, bijvoorbeeld als gevolg van een beperkte grondruil tussen eigenaren. Ook in dergelijke gevallen hoeft geen goedkeuringsprocedure te worden doorlopen. Het is aan de toezichthouder om te beoordelen of hiervan sprake is. Opgemerkt zij dat een bestemmingswijziging van het erfpachtrecht geen effect heeft op de uitzonderingsgrond; het gaat erom of de grond voor 1 januari 2015 in erfpacht is uitgegeven.

II. Transacties tussen toegelaten instellingen
Wanneer een toegelaten instellingen vastgoed wil overnemen van een andere toegelaten instelling, bijvoorbeeld omdat een complex buiten het eigen regionale werkgebied ligt en er deels sprake is van niet-DAEB-vastgoed, moet de aankopende toegelaten instelling de goedkeuringsprocedure voor niet-DAEB-werkzaamheden doorlopen. Het gaat om een procedure voor bijvoorbeeld parkeerplaatsen, winkels in de plint, of twee niet-DAEB-woningen in een rij woningen uit de DAEB-kernvoorraad. Hiervoor bestaat reeds een uitzondering voor gevallen waar het aandeel niet-DAEB in de verkoopportefeuille maximaal 10% is. Uit de praktijk is gebleken dat deze uitzondering te beperkt is, terwijl er ook voor transacties met een groter aandeel niet-DAEB geen marktinteresse is. De bestaande procedure leidt daarmee tot onnodige administratieve lasten en bemoeilijkt werken binnen de grenzen van de eigen woningmarktregio.

In het BTIV wordt daarom geregeld dat geen voorafgaande toestemming van de externe toezichthouder (Autoriteit woningcorporaties) vereist is bij transacties tussen toegelaten instellingen van portefeuilles die overwegend uit DAEB-werkzaamheden bestaan, maar waarbij een beperkt aandeel niet-DAEB-werkzaamheden betrokken is.

Hiermee worden onnodige administratieve lasten voorkomen, met borging van een gelijk speelveld tussen toegelaten instellingen en marktpartijen. Om te voorkomen dat toegelaten instellingen zich kunnen onttrekken aan de procedure als zij relatief omvangrijke verkooptransactie met niet-DAEB verrichten, is bepaald dat de procedure alleen vervalt als minimaal 75% van de betreffende verkoopportefeuille uit DAEB-werkzaamheden bestaat. Het is niet vereist dat het vastgoed in de portefeuille één bouwkundig geheel is.

III. Overige wijzigingen
Verder wordt met dit Besluit een aantal technische onvolkomenheden in het BTIV gecorrigeerd. In de artikelsgewijze toelichting wordt nader ingegaan op deze wijzigingen.

Inwerkingtreding
Inwerkingtreding is beoogd op 1 oktober 2018.

Tot slot
Bovenstaande uiteenzetting betreft slechts een samenvatting van de nota van toelichting op het Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Wij adviseren u bovenvermeld Ontwerpbesluit volledig door te nemen via deze website van de Rijksoverheid.